Die Bewertung von Immobilien ist eine komplexe Aufgabe, schließlich gilt es viele Faktoren zu berücksichtigen. Für unterschiedliche Immobilien können unterschiedliche Aspekte wichtig sein, weshalb sich mehrere Verfahren zur Berechnung von Immobilien etabliert haben. Diese sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Festgehalten sind diese Verfahren in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken, der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser, Geschäftsobjekte & Spezialimmobilien
Das Ertragswertverfahren ist vom Namen her gesehen fast selbsterklärend. Hier wird nicht verglichen oder ein Durchschnitt errechnet. Mit ihm werden die zu erwartenden Einnahmen einer Immobilie errechnet, um anhand der zu erwartenden Rendite den Wert des Objekts zu bestimmen. Dies geht selbstverständlich nur bei Immobilien, welche einen Ertrag generieren.
Es eignet sich deshalb für Mehrfamilienhäuser (ab 3 Mietparteien), Gewerbeobjekte (Wohn- und Geschäftshäuser), Spezialimmobilien (Tankstellen, Hotels, usw.). Hierfür müssen natürlich verlässliche Zahlen zu Rate gezogen werden. Des Weiteren findet es bei nicht vermieteten Spezialimmobilien Anwendung: speziellen Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z.B. Bahnhöfe.
Hinweis
Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen lassen sich mit diesem Verfahren nur bedingt sinnvoll berechnen, da sie keinen unmittelbaren Ertrag generieren. Das Verfahren eignet sich hier zur Plausibilisierung anderer Verfahrensergebnisse.
Einnahmen als Grundlage der Berechnung
Als Basis für die Berechnungen gelten die erzielbaren Einnahmen, die Mieten. Hierbei wird nicht auf den Mietpreis zurückgegriffen, welcher derzeit verlangt wird, sondern auf die marktüblichen Mieten. So hat man einen sicheren Vergleichswert.
Ein Beispiel:
| Kenngröße | Berechnung | Erläuterung |
|---|---|---|
| Grundstücksgröße | 400 qm | |
| Bodenrichtwert pro qm | 110 € | |
| Bodenwert | 44.000 € | Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert |
| Rohertrag | 25.000 € | Marktübliche Jahresmiete |
| Bewirtschaftungskosten | -3.750 € | Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung |
| gleich Reinertrag des Grundstücks | 21.250 € | |
| Reinertrag des Bodens | -2.200 € | gleich Bodenwert * Liegenschaftszins (hier 5%) |
| gleich Gebäudereinertrag | 19.050 € | Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen |
| Vervielfältiger / Barwertfaktor | *14 | Vervielfältiger / Barwertfaktor unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäudeteile und des Liegenschaftszinssatzes |
| Ertragswert der baulichen Anlagen | 266.700 € | |
| Vorläufiger Ertragswert | 310.700 € | Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert |
| Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale | -10.700 € | z.B. durch Mängel (hier wertmindernd) |
| Ertragswert (Verkehrswert) | 300.000 € |
Anmerkungen zum Ertragswertverfahren
Liegenschaftszins: Hierbei handelt es sich um den Zinssatz, zu welchem der Verkehrswert von Grundstücken marktüblich verzinst wird. Seine Höhe wird aus den Kaufpreissammlungen von Gutachterausschüssen hergeleitet. Er dient der Kapitalisierung der zukünftigen Einnahmen und Kosten.
Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist eine Formel im Ertragswertverfahren, welche sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ableitet
V = ( 1 + i )^n – 1 / ( 1 + i )^n * (( 1 + i ) – 1)
(i= Liegenschaftszins, n= Restnutzungsdauer)
Hier gilt, wie auch beim Vergleichswertverfahren, dass für die Erstellung Erfahrung nötig ist. Man kann den Wert selbst berechnen, zum Beispiel über Excel, bekommt dann aber ggfs. nur einen ungefähren Wert. Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten einer Immobilie, die auf Nummer sicher gehen möchten, wenden sich am besten an einen ausgewiesenen Experten für Immobilienbewertung.